در عقود معینه مختلفه / در بیع (338-457)

380
نظريه شماره 1943/ 7 مورخ 15/ 4/ 1379:
بيع تجارى دقيقا با احكام بيع مدنى مطابقت ندارد. بنابراين در نقل‏وانتقال سهام و ساير فصول بيع تجارى، طبق مقررات قانون تجارت بايد عمل شود و طبعا در صورت سكونت آن قانون، قانون مدنى بر قضيه حكومت دارد.

نظريه شماره 4780/ 7 مورخ 24/ 6/ 1377:
مواد قانون مدنى راجع به بيع از ماده (338) الى (463)، هيچ‏يك نوع مذهب را از موجبات فسخ معامله ذكر نكرده و به علاوه طبق اصل (20) قانون اساسى تمام افراد ملت ايران در مقابل قانون متساوى الحقوق هستند و قانونى كه معامله با غير مسلمان را منع كند نيز تاكنون به تصويب نرسيده است. بنابراين رسيدگى و صدور حكم به فسخ معامله در چنين دعوايى مستند قانونى ندارد.
381
نظريه بدون شماره مورخ 28/ 1/ 1357 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
آب و برق عرفا داخل در خانه مورد معامله شناخته مى‏شود و متعلق به مشترى است و لو صريحا در عقد ذكر نشده باشد يا متعاملين جاهل بر عرف باشند.
382
نظريه شماره 7298/ 7 مورخ 26/ 10/ 1373 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
اولا در عقد بيع چنانچه مبيع وجود نداشته باشد، بيع طبق ماده 361 قانون مدنى باطل است. ثانيا عقد بيع باسكول و سوله و ساختمان نيمه تمام كه در برگ استعلام به آنها اشاره شده به شرط داشتن اوصاف معين حين وقوع صحيح است، در مورد ساختمان نيمه تمام با اخذ گواهى عدم خلاف از شهردارى و تحقق ساير شرائط انتقال رسمى در دفترخانه انجام مى‏گيرد، بديهى است هنگام تنظيم سند رسمى در دفترخانه اسناد رسمى، اگر ساختمان نيمه‏تمام باشد، بر اساس قيمت ساختمان به وضع موجود و اگر ساختمان تكميل شده باشد، بر اساس قيمت آن ماليات اخذ خواهد شد.
383
نظريه شماره 11724/ 7 مورخ 30/ 11/ 1379:
منظور از غرامت وارده، خسارات و مخارجى است كه مشترى در معامله مربوط متحمل گرديده است نظير مخارج دلالى و باربرى و تعميرات و امثال آن و اما افزايش قيمت سوقيه قابل مطالبه نمى‏باشد و نظر مشهور فقها نيز همين است.

نظريه شماره 7739/ 7 مورخ 1/ 11/ 1384:
با توجه به مواد 390 و 391 قانون مدنى در صورت مستحق اللغير در آمدن كل يا بعض از مبيع بايع بايد علاوه بر رد ثمن چنانچه مشترى جاهل به فساد معامله باشد غرامت وارده به او را نيز بپردازد.
غرامت وارده به مشترى على الاصول خسارت و مخارجى است كه مشترى در معامله مربوط متحمل مى‏شود نظير مخارج دلالى و باربرى و تعميرات و امثال آن و شامل افزايش قيمت ملك نمى‏گردد.
384
نظريه شماره 557/ 7 مورخ 29/ 2/ 1379 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
با توجه به ماده 968 قانون مدنى كه تصريح نموده «تعهدات ناشى از عقود تابع قانون محل وقوع عقد است، مگر اين‏كه متعاقدين اتباع خارجه بوده و آن را صريحا يا ضمنا تابع قانون ديگرى قرار داده باشند». در قراردادهاى بيع بين المللى ابتداء بايد روشن نمود كه قرارداد منعقده تابع قانون كدام كشور است و پس از تشخيص قانون حاكم با توجه به آن حكم قضيه را استخراج نمود. بنابراين چنانچه قرارداد تابع قانون ايران باشد و اختلاف ناشى از آن در محاكم ايران مورد رسيدگى قرار گيرد، با عنايت به اين‏كه ماده 394 قانون مدنى مقرر داشته «مشترى بايد ثمن را در موعد و محل و بر طبق شرائطى كه در عقد بيع مقرر شده است، تأديه نمايد.» و مقررات اين ماده با اصول 7 و 53 كنوانسيون بيع بين المللى كه منعكس‏كننده عرف بين المللى است، منطبق بنظر مى‏رسد، لذا در صورتيكه طرفين در قرارداد منعقده پرداخت بهاى كالا يا خدمات را به ارز خارجى، مورد توافق قرار داده باشند، توافق آنان معتبر و دادگاه هنگام صدور حكم بايد با توجه به توافق طرفين، محكوم عليه را به پرداخت همان ارز خارجى مصرح در قرارداد محكوم نمايد مگر آن‏كه طرفين در مورد پرداخت بهاى كالا يا خدمات به ريال ايرانى توافق نمايند و در صورت عدم توافق با توجه به لزوم صدور حكم به تأديه ارز، اساس پرداخت ريال و نرخ تسعير ارز موضوعا منتفى است.
385
نظريه شماره 5454/ 7 مورخ 11/ 6/ 1381 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
مواد قانون مدنى راجع به بيع از ماده 338 الى 463، هيچيك نوع مذهب را از موجبات فسخ معامله تلقى نكرده و به علاوه طبق اصل بيستم قانون اساسى تمام افراد ملت ايران در مقابل قانون متساوى الحقوق هستند و قانونى كه معامله با غير مسلمان را منع كند نيز تاكنون وضع نشده است. بنابراين رسيدگى و صدور حكم به فسخ معامله در چنين دعوايى مستند قانونى ندارد.
386
نظريه شماره 4313/ 7 مورخ 15/ 5/ 1381:
شرط مذكور در استعلام كه به موجب آن، طرفين ضمن انعقاد عقد توافق نموده‏اند كه در صورت عدم پرداخت وجه چك، فروشنده حق فسخ معامله را داشته باشد، از مصاديق ماده 399 قانون مدنى است. اگر در چنين فرضى، پرداخت بخشى از ثمن به موجب چك مؤجل در اختيار فروشنده قرار گرفته، با فرارسيدن سر رسيد چك و عدم پرداخت وجه آن، فروشنده مى‏تواند در مدت متعارف و معتدلى از اين حق استفاده نمايد و معامله را فسخ كند به عبارت ديگر اگرچه طرفين مدت اعمال خيار را تعيين ننموده‏اند، اما با درج اين شرط مدت متعارف را تلويحا براى استفاده از خيار مورد پذيرش قرار داده‏اند و داورى عرف نمى‏پذيرد كه در اين مورد، بايع هر زمان كه بخواهد معامله را فسخ كند بنابراين چون مدت اعمال خيار با مراجعه به عرف قابل تعيين است، چنين شرطى از شمول ماده 401 قانون مدنى خارج است؛ اما اگر طرفين مدت اعمال خيار را معين ننموده باشند و از نحوه توافق آنان نيز نتوان اين مدت را مشخص نمود، چنين شرطى مشمول ماده 401 قانون مدنى است كه به موجب آن‏هم شرط خيار و هم عقد باطل است.

نظريه شماره 983/ 7 مورخ 26/ 3/ 1370:
چنانچه در عقد بيع، خيار فسخ در مدت عمر فروشنده شرط شود چون ابتداى شرط از زمان عقد بيع و انتهاى آن موقع فوت فروشنده است، شرط مدت‏دار بوده و مشمول ماده (399) قانون مدنى است.
387
نظريه شماره 602/ 7 مورخ 30/ 1/ 1377 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
با عنايت به ماده 400 قانون مدنى، تاريخ تنظيم قولنامه، آغاز مدت خيار شرط است و پايان مدت آن، موعد حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمى است.
388
نظريه شماره 290/ 7 مورخ 22/ 2/ 1376:
چنانچه سند عادى دلالت بر وقوع بيع داشته باشد و با توجه به مواد (46، 47 و 48) قانون ثبت اسناد و املاك قابل قبول در محاكم باشد و كليه شرائط انجام معامله بيع رعايت و در سند عادى منعكس شده باشد قاعدة بايد تاريخ تنظيم سند عادى و موعد حضور طرفين در محضر براى تنظيم سند رسمى انتقال ملك مشخص باشد و بنا به مراتب مذكور و با عنايت به ماده (400) قانون مدنى آغاز مدت خيار شرط تاريخ تنظيم سند عادى و انقضاء مدت، موعد حضور طرفين در دفترخانه اسناد رسمى است و لذا مورد از مصاديق شرائط مجهولى كه جهل به آن به قرارداد سند عادى سرايت كند و موجب بطلان آن شود نيست؛ اما اگر در قرارداد مهلتى براى استفاده از خيار شرط و يا مهلت معينى براى مراجعه به دفترخانه و تنظيم سند رسمى معين نشده باشد در اين صورت طبق مفاد ماده (401) قانون مدنى هم شرط خيار و هم بيع باطل خواهد بود. اگر سند تنظيمى قولنامه و قرارداد بيع در آينده باشد مورد مشمول ماده (10) قانون مدنى بوده و احكام بيع و خيارات در آن مورد جارى نيست و توافق طرفين معتبر است.

نظريه شماره 3486/ 7 مورخ 2/ 4/ 1378:
شرط پشيمانى از مصاديق خيار شرط موضوع ماده 401 قانون مدنى نيست، بلكه ضمن تحكيم مبانى معامله يك نوع برآورد خسارتى است كه از تعلل در انجام رسمى معامله حاصل مى‏گردد و مطالبه آن گوياى استفاده از شرط فسخ تلقى نمى‏شود.
389
نظريه شماره 5944/ 7 مورخ 19/ 6/ 1379 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
با توجه به ماده 417 قانون مدنى كه مقرر داشته، غبن در صورتى فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد، تشخيص غبن فاحش با عنايت به اوضاع و احوال قضيه و عرف محل امرى است موضوعى و بر عهده قاضى رسيدگى‏كننده است كه با توجه به كليه جهات موجود، من جمله فوريت خيار غبن كه ماده 420 قانون مدنى بدان تصريح نموده، به موضوع رسيدگى و حكم قانونى صادر نمايد.
390
نظريه شماره 6128/ 7 مورخ 30/ 8/ 1372 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
فوريت مورد نظر در ماده (420) قانون مدنى همزمان با علم به آن است و چنانچه فردى بعد از مدت طولانى از انجام معامله علم به غبن پيدا كند و فى الفور اقدام به استفاده از خيار بنمايد و اسباب وقفه را نيز بتواند در دادگاه ثابت نمايد، اين ترتيب منافاتى با روح ماده مورد نظر ندارد.
391
نظريه شماره 3338/ 7 مورخ 31/ 1/ 1381 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
در صورتى كه خريدار ملك با اطلاع از طرح تعريض اقدام به انجام معامله و تنظيم سند رسمى نموده باشد حق مطالبه ارش را نخواهد داشت.
392
نظريه شماره 1303/ 7 مورخ 10/ 2/ 1378 اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه:
در صورت ثبوت تدليس، مدلس ضامن است (حتى در صورت عدم اعسار زوج)
393
نظريه شماره 5954/ 7 مورخ 5/ 11/ 1370:
به موجب ماده (449) قانون مدنى فسخ به هر لفظ يا فعلى كه دلالت بر آن نمايد حاصل مى‏شود، بنابراين از ماده فوق الذكر و ماده (69) قانون ثبت اسناد و املاك كشور چنين استنباط مى‏گردد كه فسخ معامله بايد به طرف اعلام شود و كسى‏كه مدعى فسخ معامله است ضرورت دارد كه اراده خود مبنى بر فسخ معامله را به طرف ديگر معامله اعلام نمايد.

نظريه شماره 3310/ 7 مورخ 23/ 11/ 1380:
با توجه به منطوق ماده 449 قانون مدنى كه مقرر داشته «فسخ به هر لفظ يا فعلى كه دلالت بر آن نمايد حاصل مى‏شود.» تقديم دادخواست به خواسته فسخ عقد به لحاظ تخلف از شرط، به منزله اعلام اراده خواهان در فسخ عقد تلقى مى‏شود و دادگاه مى‏تواند با رسيدگى به ماهيت دعوى و احراز تخلف از شرط و نتيجة ثبوت دعوى، حكم بر تحقق و تأييد فسخ عقد صادر كند.